溢价4.8倍抢地盖房，乌镇操盘手陈向宏要玩地产+旅游？中青旅董秘这么说

执惠导读：

乌镇旅游自1999年6月成立以来，几乎所有的营收均来自景区业务，而此次以12亿元竞拍获得桐乡6.51万平米土地，到底是出于何种考虑？12亿元的自筹资金，乌镇旅游将从何处获得？而乌镇旅游又将用该块土地做什么呢？会是陈向宏尝试旅游地产模式的开端么？

2017年9月21日，中青旅控股股份有限公司（以下简称：中青旅，股票代码：600138.SH）发布公告称，旗下控股（持股66%）子公司乌镇旅游股份有限公司（以下简称：乌镇旅游）以12亿元竞拍获得桐乡6.51万平方米土地。

据悉，竞拍所获地块位于桐乡市乌镇镇子夜路北侧、联合路西侧，出让面积6.51万平方米，地块的规划用途为城镇住宅用地、批发零售用地，出让年限分别为70年和40年，容积率为1.0-1.8。此外，公告披露，所需资金由乌镇旅游股份有限公司自筹解决。

一场志在必得的土地竞拍？

2017年8月16日，桐乡市国土局发布公告，以拍卖方式出让桐土储[2017]26号地块国有土地使用权。具体拍卖地块基本情况及规划指标要求如下图所示：

从起始竞拍的2.5亿元，最后飙升到12亿元成交，溢价比例为4.8倍，似乎乌镇旅游对该块土地志在必得。那么，乌镇旅游以高溢价获得这块土地到底是高还是低呢？

根据桐乡乌镇景区附近的名盘“绿城乌镇雅园”最新房价，乌镇景区附近房价大约2万元左右每平米，乌镇雅园是绿城集团和雅达国际共同出资打造的一处度假养老地产。乌镇此次拍下土地的地价显然不算低，如果算上项目工程款，那么该项目的最终房价可能会远高于乌镇雅园的房价。

在全国房价政策调控大潮下，全国各主要城市房价走势趋于平稳，大涨已经不可能，那么为什么乌镇旅游股份会下这么大成本做这件事情？

为此执惠电话连线中青旅董秘，他表示，“这个竞价的过程确实是比较激烈，侧面说明这块地也是有价值的。这块地距离乌镇景区比较近，我们去开发的话，就可以与乌镇景区形成联动，享受到乌镇景区所带来的溢价。这块地地价之所以这么高，很大一部分原因就在于乌镇景区在那里。”

乌镇景区名满天下，在巨大的光环下，其周边的地价显然也得到了很大溢价，也能够得到市场认可，或许这就是乌镇旅游土地竞拍志在必得的原因。然而，房产开发属于资金密集型领域，资金问题会带来不小的压力。

12亿元资金从哪里来？

根据中青旅公告所披露，该块土地所需资金均由乌镇旅游自筹解决。而中青旅公布的2017年上半年度报告中披露的数据显示，截至2017年6月30日，乌镇旅游期末流动资产为3.30亿元，实现营收7.84亿元，净利润为4.61亿元。从数据上来看，似乎乌镇旅游一次付清该金额是不太现实的。

但是根据桐乡市国土局的公告，该次拍卖按照5：5的比例，分2批次支付完成。具体出让金缴付时间和安排为，第一期须在2017年10月17日前缴纳出让价款50%的首付款，最后一期必须在2018年3月16日前缴清，受让地块的定金抵作最后一期出让金。这样一来，乌镇旅游需要在10月17日前缴纳第一批次6亿元金额，以目前乌镇旅游的资金情况来看，似乎绰绰有余。另外根据中青旅的年度报告，乌镇旅游2015年净利润为4.05亿元，2016年净利润5.46亿元，同比增长34.81%。按照该比例推算，2017年乌镇旅游有望实现净利润7.36亿元，似乎在第二笔资金方面存在一定压力。

上述中青旅人士亦坦承，“目前，乌镇总资产50多个亿，净资产30多个亿，承担12个亿有一定的压力。既然乌镇旅游拍了这块地，那么支付就应该不成问题，但是压力确实是存在的。他们会通过各种方法筹集这笔资金。”

乌镇旅游开始做旅游地产？

乌镇旅游自1999年6月成立以来，其主要收入均来自于旅游方面，那么此次拿地开发房地产是否意味着乌镇旅游将启动旅游地产发展模式？

该公司董秘对执惠表示，“这块地的用途是住宅用地和批发零售用地，以住宅用地为主，后续以乌镇为主体进行开发，后续开发大概还需要几年时间，可以理解为乌镇旅游做的旅游+地产项目。乌镇景区之前就存在房地产业务，体量小一些。另外，在乌镇景区周边还有一个雅达国际开发的乌镇雅园房地产项目，他们的每平米价格达到2-2.3万左右。目前我们的定位还是纯住宅房地产。”

此前，作为乌镇旅游股份总经理，陈向宏在接受执惠独家专访时表示：目前正在和团队做一批项目，包括贵州、广东、浙江、江苏等四省的五六个项目，这些项目不希望复制，而是从地域、文化特性等方面入手进行打造。

虽然2016年国内房地产毛利率平均为30%，但根据中青旅2017年上半年报显示，乌镇2017年上半年毛利率在58.80%左右，显然是远高于房地产的毛利率。但依靠乌镇景区巨大的品牌带动作用，乌镇景区周边的房价将会有不错溢价，那么，这种旅游+地产的模式会复制到其他地方吗？

针对执惠的提问，中青旅董秘表示，“此次拿地属于单一事件，与其他项目之间暂时没有关系，就是在乌镇景区旁边拿了块地。”

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